Étapes d’un Projet d’Architecture : du Programme au Chantier

Chez MJARC Arquitectos, nous concevons le projet comme un processus continu : comprendre, étudiez, concevoir, coordonner et accompagner la réalisation des travaux.

Quelle est la première étape pour démarrer un projet d’architecture ?

La première étape consiste à définir clairement ce que l’on souhaite construire ou transformer, les besoins du client, le budget disponible et les contraintes de l’immeuble ou du terrain.

Lors de la première réunion, l’architecte cherche à comprendre non seulement le programme souhaité, mais aussi la manière dont le bâtiment sera utilisé.

Voici quelques-unes des questions généralement abordées :

• Quel est l’objectif du projet ?
• S’agit-il d’une construction neuve, d’une réhabilitation, d’une rénovation ou d’une extension ?
• Le bien est-il destiné à une résidence principale, au tourisme, à l’investissement, au commerce ou à un autre usage ?
• Qui va utiliser le bâtiment et de quelle manière ?
• Quels espaces sont indispensables ?
• Existe-t-il des références architecturales, des matériaux ou des ambiances auxquels le client s’identifie ?
• Quelles caractéristiques du bâtiment ou du terrain doivent être préservées ?
• Que souhaite-t-on transformer ?
• Quel est l’investissement prévu ?
• Existe-t-il une date ou un délai important pour concrétiser le projet ?

Ces informations constituent la base pour établir le programme préliminaire.

Le budget doit être discuté dès le début. Ce n’est pas seulement une question financière : il s’agit d’une donnée essentielle pour développer une solution architecturale compatible avec les objectifs et les ressources disponibles.

Qu’est-ce que le Programme Préliminaire ?

Le Programme Préliminaire rassemble les objectifs, besoins et contraintes définis par le maître d’ouvrage (le client) et constitue l’information de départ pour le développement du projet.

Il peut inclure le programme fonctionnel, les caractéristiques souhaitées pour le bâtiment, la localisation, les informations disponibles sur le bien, les exigences spécifiques, l’estimation de l’investissement et les délais.

Selon l’Arrêté n.º 255/2023, le Programme Préliminaire précède le développement des différentes phases du projet et fournit les informations nécessaires à l’élaboration du Programme de Base (Diário da República).

Est-il nécessaire d’analyser le terrain ou le bâtiment avant de dessiner ?

Oui. L’analyse préalable du bien est fondamentale pour évaluer la faisabilité de l’intervention avant de consolider une solution architecturale.

Selon le projet, cette analyse peut comprendre :

• Le relevé du terrain ou du bâtiment existant ;
• L’encadrement dans les instruments de gestion du territoire ;
• Les paramètres d’urbanisme applicables ;
• Les servitudes et restrictions d’utilité publique ;
• Les contraintes environnementales ou patrimoniales ;
• Les accès et infrastructures existants ;
• La topographie ;
• L’orientation solaire ;
• Les caractéristiques de la construction existante ;
• L’historique urbanistique ;
• La nécessité de relevés topographiques, géotechniques ou d’autres études techniques.

Dans certaines situations, il peut être conseillé de réaliser préalablement une Demande d’Information Préalable (PIP) ou d’autres consultations auprès des autorités compétentes.

Cette analyse permet d’identifier les contraintes dès le départ et de réduire le risque de développer une solution incompatible avec les règles applicables au bien.

Qu’est-ce que le Programme de Base ?

Le Programme de Base transforme les besoins et objectifs définis initialement en une stratégie pour le développement du projet.

Conformément à l’Arrêté n.º 255/2023, il est élaboré par le concepteur à partir du Programme Préliminaire et vise à vérifier la faisabilité des travaux ainsi qu’à étudier d’éventuelles solutions alternatives. Une fois approuvé par le maître d’ouvrage, il sert de base aux étapes suivantes (Diário da República).

À cette étape, plusieurs aspects commencent à être évalués, notamment :

• L’organisation fonctionnelle ;
• L’occupation du terrain ;
• Les contraintes urbanistiques ;
• Les critères généraux de dimensionnement ;
• Les alternatives de solution ;
• Les exigences techniques ;
• L’estimation générale des coûts ;
• Les informations complémentaires nécessaires au développement du projet.

Tous les projets ne nécessitent pas que cette étape soit présentée au client sous la forme d’un document autonome. L’Arrêté lui-même admet que certaines phases puissent être dispensées de présentation formelle, selon les conditions contractuelles et les caractéristiques de l’intervention (Diário da República).

Qu’est-ce que l’Étude Préalable d’Architecture ?

L’Étude Préalable est la phase durant laquelle se développe la conception générale de la solution architecturale, permettant au client de comprendre et d’évaluer la proposition.

Lors de cette étape, on étudie généralement :

• L’implantation ;
• La volumétrie ;
• L’organisation des espaces ;
• Les accès et les circulations ;
• L’orientation et la relation avec la lumière naturelle ;
• La relation entre l’intérieur et l’extérieur ;
• L’intégration dans le terrain ou dans le bâtiment existant ;
• Le langage architectural ;
• Les principes constructifs et les matériaux ;
• La relation avec l’environnement proche.

Selon le projet, des plans, coupes, façades, schémas, perspectives 3D, références de matériaux ou d’autres formes de représentation peuvent être présentés.

L’Arrêté n.º 255/2023 établit que l’Étude Préalable développe les solutions approuvées dans le Programme de Base et doit permettre au maître d’ouvrage d’apprécier les solutions proposées (Diário da República).

C’est une étape particulièrement importante car elle permet de discuter et de valider les décisions principales avant de passer à des niveaux de détail plus avancés.

Qu’est-ce que l’Avant-Projet ou Projet de Base ?

L’Avant-Projet, également appelé Projet de Base, développe et consolide la solution approuvée lors de l’Étude Préalable.

L’architecture est définie avec une plus grande précision et une coordination plus approfondie commence avec les systèmes constructifs et les autres spécialités d’ingénierie.

L’Arrêté n.º 255/2023 définit l’Avant-Projet comme le développement de l’Étude Préalable approuvée, destiné à établir les bases pour la poursuite du travail sous forme de Projet d’Exécution (Diário da República).

Selon la complexité de l’intervention, cette phase peut impliquer une coordination accrue entre l’architecture, les structures, les réseaux hydrauliques, les installations électriques, le CVC, l’acoustique, la sécurité contre l’incendie et d’autres spécialités nécessaires.

À quelle étape intervient la demande d’autorisation de construire ?

L’autorisation administrative (permis de construire) ne doit pas être confondue com une phase de conception architecturale. Il s’agit d’une procédure d’urbanisme par laquelle sont présentés aux autorités compétentes les éléments nécessaires à l’instruction de l’opération d’urbanisme, le cas échéant.

Selon les caractéristiques de l’intervention et le régime juridique applicable, la procédure peut prendre différentes formes.

L’architecte prépare les pièces architecturales requises et coordonne le dossier avec les autres projets, études et organismes exigés.

C’est pourquoi obtenir un avis favorable ou finaliser une procédure d’urbanisme ne signifie pas que toutes les informations nécessaires pour construire le bâtiment sont finalisées.

Que sont les projets de spécialités et d’ingénierie ?

Les projets de spécialités complètent et développent techniquement la solution architecturale.

Selon le type et la dimension des travaux, ils peuvent inclure, entre autres :

• La structure et la stabilité ;
• L’alimentation en eau ;
• L’évacuation des eaux usées et pluviales ;
• Les installations électriques ;
• Les télécommunications ;
• La performance thermique ;
• L’isolation acoustique ;
• Le CVC (chauffage, ventilation, climatisation) ;
• Le réseau de gaz ;
• La sécurité incendie ;
• Les installations électromécaniques ;
• L’aménagement paysager.

Une bonne coordination entre l’architecture et les spécialités est essentielle pour détecter les incompatibilités avant le début de la construction.

Qu’est-ce que le Projet d’Exécution ?

Le Projet d’Exécution est la phase qui définit, avec rigueur, la manière dont les travaux doivent être réalisés.

L’Arrêté n.º 255/2023 le définit comme l’ensemble coordonné d’informations écrites, dessinées et d’autres éléments nécessaires à la définition rigoureuse des travaux à exécuter (Diário da República).

Selon les prestations contractées et les caractéristiques du chantier, il peut comprendre :

• Des plans, coupes et façades détaillés ;
• Des détails constructifs ;
• La définition des matériaux et des finitions ;
• Les carnets de menuiseries ;
• La menuiserie sur mesure et la serrurerie ;
• Les cuisines et le mobilier fixe ;
• L’étanchéité et l’isolation ;
• Les solutions de couverture ;
• Les jonctions entre différents matériaux ;
• La coordination des spécialités ;
• Les spécifications techniques ;
• Le métré et d’autres éléments nécessaires à la préparation du chantier.

Il est important de distinguer le Projet de Permis de Construire du Projet d’Exécution.

Le premier rassemble les informations nécessaires à la procédure d’urbanisme. Le second vise à définir la solution avec le niveau de détail requis pour sa parfaite exécution.

Plus cette définition est rigoureuse avant le début du chantier, plus les risques d’ambiguïtés, d’improvisations et d’incompatibilités pendant les travaux seront réduits.

Comment est préparé le budget des travaux ?

Une fois la solution suffisamment définie, les métrés et les cahiers des charges peuvent être préparés afin de solliciter des devis auprès des entrepreneurs sur des bases comparables.

L’objectif ne doit pas être uniquement de trouver le prix le plus bas.

Il importe de vérifier :

• Les travaux inclus et exclus ;
• Les matériaux pris en compte ;
• Les quantités ;
• Les solutions constructives ;
• Les délais ;
• Les conditions de l’offre ;
• La capacité technique de l’entreprise.

Cette analyse permet au maître d’ouvrage de prendre une décision plus éclairée avant la signature du contrat.

Comment est choisi l’entrepreneur ?

Le choix et la désignation de l’entrepreneur incombent au maître d’ouvrage, l’architecte pouvant apporter un soutien technique lors de l’analyse des offres.

Le prix n’est qu’un des facteurs à prendre en considération. L’expérience, la capacité technique, l’équipe, le délai, la qualité de la proposition et la compréhension du projet sont également essentiels.

Dans la mesure du possible, les entreprises consultées doivent recevoir des dossiers équivalents pour permettre une comparaison rigoureuse des propositions.

Quel est le rôle de l’architecte pendant le chantier ?

L’intervention de l’architecte durant la construction dépend des services souscrits et des missions attribuées.

Il est particulièrement important de distinguer l’assistance technique de l’auteur du projet, la direction de chantier (direção de obra) et le contrôle/suivi de chantier (fiscalização), car ils correspondent à des responsabilités différentes.

Qu’est-ce que l’assistance technique de l’architecte ?

L’assistance technique assure la continuité entre le projet développé et son interprétation lors de la préparation et de l’exécution des travaux.

Elle peut impliquer la clarification de doutes relatifs au projet, l’analyse d’éléments techniques et d’autres actes liés à la bonne interprétation des solutions conçues.

L’Arrêté n.º 255/2023 établit que l’assistance technique constitue un droit et un devoir du coordinateur et des auteurs du projet, tout en distinguant l’assistance technique spéciale, qui peut faire l’objet d’un contrat spécifique (Diário da República).

La description historique fournie par l’Ordre des Architectes permet également de comprendre cette distinction : l’assistance technique était expressément séparée de la direction technique, de l’administration et du suivi de chantier.

La direction de chantier et le contrôle des travaux sont-ils la même chose que l’assistance technique ?

Non. Ce sont des fonctions distinctes, disposant de cadres réglementaires, de responsabilités et d’exigences propres.

La direction de chantier concerne la conduite de l’exécution des travaux (pour le compte de l’entreprise), tandis que la mission de contrôle (fiscalização) intervient pour le compte du maître d’ouvrage, en vérifiant l’exécution conformément aux missions qui lui sont confiées.

Ces fonctions ne doivent pas être présentées comme des synonymes du suivi assuré par l’architecte auteur du projet.

Toutes les étapes sont-elles obligatoires pour tous les projets ?

Pas nécessairement.

L’Arrêté n.º 255/2023 prévoit que certaines phases puissent être dispensées de présentation formalisée et établit également que le découpage des projets de rénovation, d’extension, de réhabilitation, de confortement ou de démolition peut être adapté aux caractéristiques spécifiques de l’intervention (Diário da República).

Le périmètre concret doit donc être clairement défini dans la proposition d’honoraires ou le contrat signé entre le client et l’équipe de maîtrise d’œuvre.

En résumé, quelles sont les étapes d’un projet d’architecture ?

De manière simplifiée, le parcours d’un projet peut se résumer ainsi :

Définition des besoins → analyse du bien et faisabilité → Programme de Base → Étude Préalable → Avant-Projet → procédures d’urbanisme → coordination des spécialités → Projet d’Exécution → consultation et choix de l’entrepreneur → chantier → assistance technique.

Ces étapes ne doivent pas être vues comme des compartiments isolés. Chaque décision prise au cours d’une phase influence les suivantes.

Combien de temps prend un projet d’architecture ?

Il n’existe pas de durée unique pour un projet d’architecture.

Le délai dépend de la taille et de la complexité de l’intervention, des informations disponibles, des contraintes d’urbanisme, de la nécessité d’avis extérieurs, du nombre de spécialités, des procédures administratives, des prises de décision du client et du niveau de détail souhaité.

Pour cette raison, il est conseillé de fixer dès le départ un planning réaliste des différentes étapes du projet.

Pourquoi est-il important de développer le projet avant de démarrer les travaux ?

Un projet développé avec rigueur permet d’anticiper des décisions qui, si elles étaient laissées pour le chantier, auraient tendance à être plus difficiles, plus coûteuses et davantage contraintes par le processus de construction.

L’objectif n’est pas de produire plus de dessins, mais de fournir les informations nécessaires pour que le client, les concepteurs, l’entrepreneur et les autres intervenants partagent la même vision de la solution.

Chez MJARC Arquitectos Associados, nous accompagnons le projet comme un processus intégré, depuis l’analyse initiale du bien et la définition du programme jusqu’à l’architecture, la coordination technique, le Projet d’Exécution et le suivi de sa réalisation.

Vous envisagez de construire, réhabiliter ou agrandir un bien ? Une analyse initiale permet de comprendre les contraintes du site, de définir le programme et de fixer la stratégie adéquate avant de lancer le développement du projet.

Foire aux questions sur les étapes d’un projet d’architecture