Fases de um Projeto de Arquitetura: do Primeiro Contacto à Obra

Embora cada projeto tenha características próprias, compreender estas etapas ajuda o cliente a perceber o que acontece em cada fase, quais as decisões que terá de tomar e qual o papel do arquiteto ao longo do processo.

Na MJARC Arquitectos, entendemos o projeto como um processo contínuo: compreender, estudar, projetar, coordenar e acompanhar a concretização da obra.

Qual é o primeiro passo para iniciar um projeto de arquitetura?

O primeiro passo é definir claramente o que se pretende construir ou transformar, quais as necessidades do cliente, qual o orçamento disponível e quais os condicionamentos do imóvel.

Na primeira reunião, o arquiteto procura compreender não apenas o programa pretendido, mas também a forma como o edifício será utilizado.

Algumas das questões normalmente abordadas são:

• Qual é o objetivo do projeto?
• Trata-se de construção nova, reabilitação, remodelação ou ampliação?
• O imóvel destina-se a habitação própria, turismo, investimento, comércio ou outra utilização?
• Quem vai utilizar o edifício e de que forma?
• Que espaços são indispensáveis?
• Existem referências arquitetónicas, materiais ou ambientes com os quais o cliente se identifica?
• Que características do edifício ou terreno devem ser preservadas?
• O que se pretende transformar?
• Qual é o investimento previsto?
• Existe uma data ou prazo relevante para concretizar o projeto?

Esta informação constitui a base para estabelecer o programa preliminar.

O orçamento deve ser discutido desde o início. Não é apenas uma questão financeira: constitui um dado essencial para desenvolver uma solução arquitetónica compatível com os objetivos e recursos disponíveis.

O que é o Programa Preliminar?

O Programa Preliminar reúne os objetivos, necessidades e condicionamentos definidos pelo dono da obra e constitui a informação de partida para o desenvolvimento do projeto.

Pode incluir o programa funcional, características pretendidas para o edifício, localização, informação disponível sobre o imóvel, requisitos específicos, estimativa de investimento e prazos.

Na Portaria n.º 255/2023, o Programa Preliminar antecede o desenvolvimento das diferentes fases do projeto e fornece a informação necessária para a elaboração do Programa Base.

Antes de desenhar é necessário analisar o terreno ou edifício?

Sim. A análise prévia do imóvel é fundamental para avaliar a viabilidade da intervenção antes de consolidar uma solução arquitetónica.

Dependendo do projeto, esta análise pode incluir:

• levantamento do terreno ou edifício existente;
• enquadramento nos instrumentos de gestão territorial;
• parâmetros urbanísticos aplicáveis;
• servidões e restrições de utilidade pública;
• condicionantes ambientais ou patrimoniais;
• acessos e infraestruturas existentes;
• topografia;
• orientação solar;
• características da construção existente;
• antecedentes urbanísticos;
• necessidade de levantamentos topográficos, geotécnicos ou outros estudos técnicos.

Em determinadas situações pode ser aconselhável realizar previamente um Pedido de Informação Prévia (PIP) ou outras consultas às entidades competentes.

Esta análise permite identificar condicionantes numa fase inicial e reduzir o risco de desenvolver uma solução incompatível com as regras aplicáveis ao imóvel.

O que é o Programa Base?

O Programa Base transforma as necessidades e objetivos definidos inicialmente numa estratégia para o desenvolvimento do projeto.

De acordo com a Portaria n.º 255/2023, é elaborado pelo projetista a partir do Programa Preliminar e procura verificar a viabilidade da obra e estudar eventuais soluções alternativas. Depois de aprovado pelo dono da obra, serve de base às fases seguintes.

Nesta etapa podem começar a ser avaliados, entre outros aspetos:

• organização funcional;
• ocupação do terreno;
• condicionamentos urbanísticos;
• critérios gerais de dimensionamento;
• alternativas de solução;
• requisitos técnicos;
• estimativa geral de custos;
• informação adicional necessária ao desenvolvimento do projeto.

Nem todos os projetos exigem que esta etapa seja apresentada ao cliente como um documento autónomo. A própria Portaria admite que determinadas fases possam ser dispensadas de apresentação formal, dependendo das condições contratadas e das características da intervenção.

O que é o Estudo Prévio de Arquitetura?

O Estudo Prévio é a fase em que se desenvolve a conceção geral da solução arquitetónica, permitindo ao cliente compreender e avaliar a proposta.

Nesta fase são normalmente estudados:

• implantação;
• volumetria;
• organização dos espaços;
• acessos e circulações;
• orientação e relação com a luz natural;
• relação entre interior e exterior;
• integração no terreno ou edifício existente;
• linguagem arquitetónica;
• princípios construtivos e materiais;
• relação com a envolvente.

Dependendo do projeto, podem ser apresentados plantas, cortes, alçados, esquemas, imagens tridimensionais, referências de materiais ou outras formas de representação.

A Portaria n.º 255/2023 estabelece que o Estudo Prévio desenvolve as soluções aprovadas no Programa Base e deve permitir ao dono da obra apreciar as soluções propostas.

É uma fase particularmente importante porque permite discutir e validar as principais decisões antes de avançar para níveis superiores de detalhe.

O que é o Anteprojeto ou Projeto Base?

O Anteprojeto, também designado Projeto Base, desenvolve e consolida a solução aprovada no Estudo Prévio.

A arquitetura passa a ser definida com maior rigor e começa a existir uma articulação mais aprofundada com os sistemas construtivos e restantes especialidades.

A Portaria n.º 255/2023 define o Anteprojeto como o desenvolvimento do Estudo Prévio aprovado destinado a estabelecer as bases para a continuação do trabalho sob a forma de Projeto de Execução.

Dependendo da complexidade da intervenção, esta fase pode envolver uma crescente coordenação entre arquitetura, estruturas, redes hidráulicas, instalações elétricas, AVAC, acústica, segurança contra incêndio e outras especialidades necessárias.

Em que fase é feito o licenciamento do projeto?

O licenciamento não deve ser confundido com uma fase de conceção arquitetónica. É um procedimento urbanístico através do qual são apresentados às entidades competentes os elementos necessários à apreciação da operação urbanística, quando aplicável.

Consoante as características da intervenção e o regime jurídico aplicável, o procedimento poderá assumir diferentes formas.

O arquiteto prepara os elementos de arquitetura necessários e articula o processo com os restantes projetos, estudos e entidades que sejam exigíveis.

Por isso, obter uma decisão favorável ou concluir um procedimento urbanístico não significa que esteja concluída toda a informação necessária para construir a obra.

O que são os projetos de especialidades?

Os projetos de especialidades complementam e desenvolvem tecnicamente a solução arquitetónica.

Consoante o tipo e dimensão da obra, podem incluir, entre outros:

• estabilidade e estruturas;
• abastecimento de água;
• drenagem de águas residuais e pluviais;
• instalações elétricas;
• telecomunicações;
• comportamento térmico;
• condicionamento acústico;
• AVAC;
• gás;
• segurança contra incêndio;
• instalações eletromecânicas;
• paisagismo.

Uma boa coordenação entre arquitetura e especialidades é essencial para detetar incompatibilidades antes da construção.

O que é o Projeto de Execução?

O Projeto de Execução é a fase que define, com rigor, como a obra deve ser construída.

A Portaria n.º 255/2023 define-o como o conjunto coordenado de informações escritas, desenhadas e outros elementos necessários à definição rigorosa dos trabalhos a executar.

Dependendo do âmbito contratado e das características da obra, pode incluir:

• plantas, cortes e alçados detalhados;
• pormenores construtivos;
• definição de materiais e acabamentos;
• mapas de vãos;
• carpintarias e serralharias;
• cozinhas e mobiliário fixo;
• impermeabilizações e isolamentos;
• soluções de cobertura;
• encontros entre diferentes materiais;
• coordenação das especialidades;
• especificações técnicas;
• medições e outros elementos necessários à preparação da obra.

É importante distinguir Projeto de Licenciamento de Projeto de Execução.

O primeiro reúne a informação necessária ao respetivo procedimento urbanístico. O segundo procura definir a solução com o grau de detalhe necessário para a sua correta execução.

Quanto mais rigorosa for esta definição antes do início da construção, menor será a margem para ambiguidades, decisões improvisadas e incompatibilidades durante a obra.

Como é preparado o orçamento da obra?

Depois de suficientemente definida a solução, podem ser preparadas medições e especificações que permitam solicitar propostas aos empreiteiros em bases comparáveis.

O objetivo não deve ser apenas identificar o preço mais baixo.

Importa verificar:

• trabalhos incluídos e excluídos;
• materiais considerados;
• quantidades;
• soluções construtivas;
• prazos;
• condições da proposta;
• capacidade técnica do empreiteiro.

Esta análise permite ao dono da obra tomar uma decisão mais informada antes da contratação.

Como é escolhido o empreiteiro?

A escolha e contratação do empreiteiro cabe ao dono da obra, podendo o arquiteto prestar apoio técnico na análise das propostas.

O preço é apenas um dos fatores a considerar. Experiência, capacidade técnica, equipa, prazo, qualidade da proposta e compreensão do projeto também podem ser relevantes.

Sempre que possível, as empresas consultadas devem receber informação equivalente para permitir uma comparação rigorosa das propostas.

Qual é o papel do arquiteto durante a obra?

A intervenção do arquiteto durante a construção depende dos serviços contratados e das funções assumidas.

É particularmente importante distinguir assistência técnica do autor do projeto, direção de obra e fiscalização da obra, uma vez que correspondem a responsabilidades diferentes.

O que é a assistência técnica do arquiteto?

A assistência técnica assegura a continuidade entre o projeto desenvolvido e a sua interpretação durante a preparação e execução da obra.

Pode envolver esclarecimento de dúvidas relativas ao projeto, análise de elementos técnicos e outros atos relacionados com a correta interpretação das soluções projetadas.

A Portaria n.º 255/2023 estabelece que a assistência técnica constitui um direito e uma obrigação do coordenador e dos autores do projeto, distinguindo ainda a assistência técnica especial, que pode ser objeto de contratação específica.

A descrição histórica disponibilizada pela Ordem dos Arquitectos ajuda igualmente a perceber esta distinção: a assistência técnica era expressamente separada da direção técnica, administração e fiscalização da obra.

Direção de obra e fiscalização são a mesma coisa que assistência técnica?

Não. São funções distintas, com enquadramentos, responsabilidades e requisitos próprios.

A direção de obra está relacionada com a direção da execução dos trabalhos, enquanto a fiscalização atua na esfera do dono da obra, verificando a execução de acordo com as funções que lhe estejam atribuídas.

Estas funções não devem ser apresentadas como sinónimos do acompanhamento do arquiteto autor do projeto.

Todas as fases são obrigatórias em todos os projetos?

Não necessariamente.

A Portaria n.º 255/2023 prevê que determinadas fases possam ser dispensadas de apresentação formal e estabelece também que o faseamento de projetos de remodelação, ampliação, reabilitação, reforço ou demolição pode ser ajustado às características específicas da intervenção.

O âmbito concreto deve, por isso, ficar claramente definido na proposta de honorários ou contrato celebrado entre o cliente e a equipa projetista.

Quais são, resumidamente, as etapas de um projeto de arquitetura?

De forma simplificada, o percurso de um projeto pode ser apresentado assim:

Definição das necessidades → análise do imóvel e viabilidade → Programa Base → Estudo Prévio → Anteprojeto → procedimentos urbanísticos → coordenação das especialidades → Projeto de Execução → consulta e contratação do empreiteiro → obra → assistência técnica.

Estas etapas não devem ser entendidas como compartimentos isolados. Cada decisão tomada numa fase influencia as seguintes.

Quanto tempo demora um projeto de arquitetura?

Não existe uma duração única para um projeto de arquitetura.

O prazo depende da dimensão e complexidade da intervenção, informação disponível, condicionantes urbanísticas, necessidade de pareceres externos, número de especialidades, procedimentos administrativos, decisões do cliente e grau de desenvolvimento pretendido.

Por esse motivo, é aconselhável estabelecer desde o início um planeamento realista das diferentes etapas do projeto.

Porque é importante desenvolver o projeto antes de iniciar a obra?

Um projeto desenvolvido com rigor permite antecipar decisões que, se forem deixadas para a obra, tendem a ser mais difíceis, mais caras e mais condicionadas pelo processo construtivo.

O objetivo não é produzir mais desenhos, mas disponibilizar a informação necessária para que cliente, projetistas, empreiteiro e restantes intervenientes compreendam a mesma solução.

Na MJARC Arquitectos Associados, acompanhamos o projeto como um processo integrado, desde a análise inicial do imóvel e definição do programa até à arquitetura, coordenação técnica, Projeto de Execução e acompanhamento da sua concretização.

Está a pensar construir, reabilitar ou ampliar um imóvel? Uma análise inicial permite compreender os condicionamentos do local, definir o programa e estabelecer a estratégia adequada antes de avançar para o desenvolvimento do projeto.

Perguntas frequentes sobre as fases de um projeto de arquitetura