As obras de melhoramento de um edifício vão muito além das melhorias a nível acústicos ou térmicos… é  também uma forma crucial de valorização, especialmente ao considerar a venda de uma propriedade. No entanto, será que todas as intervenções estão sujeitas a aviso de obra?

Ao longo deste artigo, explicamos-lhe quais são as obras que necessitam de autorização ou licenciamento, assim como e onde é que deve solicitar o pedido de aviso de obra. Deste modo, evita custos inesperados com coimas.

O que é um aviso de obra?

Em suma, um aviso de obra, também conhecido como comunicação prévia, é um procedimento administrativo que permite fazer um controlo prévio para as operações urbanísticas. Esta comunicação resulta de um pedido de autorização para a realização de obras de edificação junto à autarquia ou às entidades externas competentes, conforme estabelecido no RJUE – Regime Jurídico de Urbanização e Edificação.

Diferença entre comunicação prévia e licenciamento

A distinção fundamental prende-se na forma de entrega dos elementos para aceitação numa única vez, assim como os prazos de aprovação. Por exemplo, no licenciamento, o projeto de arquitetura pode ser submetido inicialmente, seguido pelos projetos de especialidades após aprovação, sendo depois necessário requerer a emissão do alvará.

Quais as obras sujeitas a comunicação prévia?

De acordo com o Decreto-Lei n.º 555/99, estão sujeitas a comunicação prévia as seguintes operações urbanísticas:
a) [Revogada].
b) As operações de loteamento em zona abrangida por:

i) Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993, que contenha desenho urbano e que preveja a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e a programação de obras de urbanização e edificação; ou
ii) Unidade de execução que preveja o polígono de base para a implantação de edificações, a área de construção, a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e programação de obras de urbanização e edificação;

c) As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por:

i) Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993 que preveja a implantação e programação de obras de urbanização e edificação; ou
ii) Operação de loteamento; ou
iii) Unidade de execução que preveja a implantação e programação de obras de urbanização e edificação

d) As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por:

i) Plano de pormenor; ou
ii) Operação de loteamento; ou
iii) Unidade de execução que preveja as parcelas, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número máximo de fogos e a área de construção e respetivos usos;

e) As obras de construção, de alteração exterior ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;
f) – i) [Revogada].
j) A edificação de piscinas associadas a edificação principal;
k) As alterações da utilização dos edifícios ou suas frações, ou de alguma informação constante de título de utilização que já tenha sido emitido, quando não sejam precedidas de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio.

O que fazer após o pedido de comunicação prévia?

Após a submissão de um pedido de comunicação prévia à Câmara Municipal, é necessário afixar um aviso (publicidade do pedido) no local da obra num prazo máximo de 10 dias (conforme estipulado no artigo 12º do RJUE).

As dimensões do aviso de obra devem ser de forma retangular, de dimensão não inferior a 0,8 m x 1,2 m. Caso se trate de operação urbanística em fração já existente confinante com arruamento ou espaço de circulação pública, não pode ser inferior a 0,4 m × 0,6 m. Além disso, deve ser feito em material resistente à ação dos agentes climáticos.

Qual o prazo de resposta da comunicação prévia?

De acordo com a lei, a Câmara Municipal deve fornecer uma resposta no prazo de 20 dias úteis a contar desde a entrega do pedido.

Este prazo pode ser estendido para 60 dias caso a proposta exija consulta ou pareceres de entidades externas. Caso a comunicação prévia não seja rejeitada nos prazos estipulados pela lei, o interessado pode realizar a operação urbanística, desde que tenha efetuado o pagamento das devidas taxas.

Quanto tempo para construir após o aviso de obra?

Sempre que solicitar, a Câmara Municipal pode emitir, no prazo de 10 dias a contar da data da apresentação do requerimento e submissão do processo, a certidão da não rejeição da Comunicação Prévia.

Deste modo, é necessário:

• Pagar as taxas urbanísticas para iniciar a construção;
• Apresentar o requerimento da comunicação de início de trabalhos até 5 dias antes dos mesmos;
• Comunicar a identidade do encarregado da execução da obra.

Em suma, este processo antecipa o prazo legal da deliberação de 20 dias úteis, que cria um certo risco ao interessado em “forçar” a não rejeição do pedido..

O aviso de obra pode ser rejeitado?

Após a entrega do pedido, este passa por uma fase de saneamento liminar na Câmara Municipal. Após a submissão do pedido, este é submetido a uma análise preliminar na Câmara Municipal. Caso haja necessidade de aprimorar a comunicação prévia, concede-se um prazo de 15 dias para realização das correções necessárias.

Quando os elementos instrutórios da operação urbanística são contrários às normas legais ou regulamentares, ou se o pedido não for corretamente apresentado, então, será emitido um despacho de rejeição liminar.

Precisa de ajuda com a comunicação prévia?

Seja para a construção de uma casa, seja para a reabilitação de edifícios antigos, o processo de Aviso de Obra é um procedimento que tem de cumprir, segundo os dispostos legais. Por isso, é essencial contar com um arquiteto, que possua as competências necessárias para auxiliá-lo ao longo das diversas fases do processo.

Precisa de ajuda? Entre em contacto com a equipa da MJARC!

NOTA: poderá consultar e confirmar todas as questões legais nos sites governamentais supracitados. A qualquer momento, estes órgãos estatais poderão atualizar ou modificar as questões legais relacionadas com o Aviso de Obras. Além disso, a informação apresentada neste artigo não dispensa a consulta dos órgãos locais, nomeadamente a Câmara Municipal onde pretende realizar a obra.
Acrescenta-se ainda que o presente artigo serve apenas como guia de apoio, não dispensando a consulta de profissionais legalmente habilitados para fornecer informações sobre os enquadramentos legais e jurídicos atualizados e relacionados com o tema, nomeadamente advogados.