Construir Casa Portugal – etapas para construir a sua moradia

Construir uma casa ou um empreendimento é um processo que requer tempo.

Antes de iniciar o seu projeto deverá ter em consideração diferentes fases tais como, normas urbanísticas em vigor (gerais e de cada município ), serventias públicas, regulamentos, entre outros até ao inicio da construção do seu projeto.

Tais como normas urbanísticas em vigor (gerais e de cada município), regulamentos, planificação do projeto, licenças, entre outros, até à construção propriamente dita. 

Importa referir que com a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 10/2024 – conhecido como ‘Simplex’ urbanístico – concretizou uma alteração significativa ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), teve como principal objetivo proceder à reforma e a simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território .

No entanto antes de dar início ao seu processo, aconselha-se uma consulta com a respetiva Câmara Municipal. Esta etapa fornece orientações iniciais e identifica possíveis desafios antes de avançar para a próxima fase e, para o efeito o regime legal, prevê duas vias pelas quais se poderá enveredar, de forma a obter informação precisa , sobre a capacidade de construção do terreno e a viabilidade do projeto que pretende implementar.

Planeamento de cada etapa:

• Definir o terreno: Escolha um local que atenda às suas necessidades e verifique as condições urbanísticas junto à Câmara Municipal.
• Orçamento inicial: Calcule os custos aproximados para aquisição do terreno, projeto arquitetónico, construção e acabamentos.

Fonte de financiamento: Se necessário, consulte bancos para crédito à habitação ou construção.

Compra do Terreno

• Verificar viabilidade: Consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) para garantir que o terreno permite construção.

 Pedido de Informação Prévia

De acordo com o Art.14.º do RJUE, prevê a existência de 2 tipos de PIP: 

• PIP genérico – através do qual qualquer interessado, de forma simplificada, o município sobre se é possível concretizar, à luz da regulamentação existente, uma pretensão específica. Este PIP, não obriga à entrega de elementos instrutórios específicos, podendo assumir um conteúdo variável consoante o pedido e elementos apresentados pelo requerente. 
• PIP qualificado, através do qual o requerente questiona, de forma detalhada, o município sobre se é possível concretizar, à luz da regulamentação existente, uma pretensão específica em função dos elementos apresentados. Este PIP obriga à entrega de elementos instrutórios específicos, conforme descrito na Portaria n.º 71.º-A de 27 de fevereiro.

Projetos em obras isentas

Considerando a diminuição do controlo prévio por parte das Câmara Municipais em operações urbanísticas de impacto significativo no ambiente construído, as quais estão agora isentas de controlo prévio, ficam mais evidentes as responsabilidades dos diversos intervenientes (dono de obra, projetistas, entidade executante, …). Isenção de controlo prévio apenas significa que a entidade licenciadora não tem de dar o seu consentimento prévio para a realização da operação urbanística. No entanto, a entidade licenciadora tem de ter conhecimento que a se irá realizar (o dono de obra tem de informar do início da obra) e esta está sujeita a fiscalização por parte da entidade. Dado que a isenção de controlo prévio não significa isenção do cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, nas obras isentas de controlo prévio deve ser garantido: 

A existência de projetos (arquitetura e especialidades); 

Que o dono de obra particular, assegura que as obras sejam executadas por empresas de construção devidamente habilitadas; 

Documentação necessária: Certidão do registo predial, caderneta predial e ficha técnica do terreno.

Contrato de compra e venda: Formalize a compra através de escritura pública.

Projeto Arquitetura e Especialidades

• Contratar um arquiteto: Desenvolva um projeto alinhado com as normas locais.
• Engenharia e especialidades: Inclui projetos de estabilidade, águas e esgotos, eletricidade, térmico e acústico.
• Licenciamento ou Comunicação Prévia: Submeta o projeto à Câmara Municipal para aprovação.

Licenciamento e Autorizações

• Pedido de licença de construção: Após aprovação do projeto, a autarquia emite a licença.
• Comunicação prévia de obra: Em alguns casos, é possível substituir a licença por este procedimento simplificado.
• Contratação de empreiteiro: Escolha uma empresa de construção certificada.

Construção

• Fases da construção: 
  1. Movimentação de terras e fundações: Preparação do solo e estrutura base.
  2. Estrutura e paredes: Construção das paredes e lajes.
  3. Cobertura: Instalação do telhado.
  4. Instalações técnicas: Eletricidade, canalizações e sistemas de climatização.
  5. Acabamentos: Revestimentos, pintura e instalação de equipamentos.

• Fiscalização da obra: O arquiteto e engenheiro devem acompanhar a construção para garantir conformidade com o projeto.

 Registo e Habitação

• Inscrição na Conservatória: Registo da casa construída.
• Ligação de serviços: Eletricidade, água, gás e telecomunicações.
• Mudança e decoração: Últimos retoques para a mudança para a nova casa.

Este processo pode levar entre 12 a 24 meses, dependendo da complexidade da obra e dos trâmites burocráticos

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REFERÊNCIA E ENQUADRAMENTO:

Ordem dos Arquitetos

NOTA: A leitura da presente informação não dispensa a consulta da legislação em vigor.