Zona ARU e ORU – Benefícios para a reabilitação urbana

Nas cidades portuguesas, muitos edifícios e espaços públicos antigos sofrem de degradação ou obsolescência. Para responder a esse desafio, a lei criou instrumentos que incentivam obras coordenadas de requalificação urbana: as Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e as Operações de Reabilitação Urbana (ORU). Uma ARU delimita territórios onde a degradação é grave, justificando uma intervenção conjunta. A seguir, as ORU definem o plano de ação nesse território: quais obras realizar, em que sequência e com quais incentivos. Esses instrumentos têm por objetivo revitalizar as cidades, aumentar a eficiência energética e melhorar a qualidade de vida nos centros urbanos.

O que é uma Zona ARU?

Uma ARU é uma área da cidade oficialmente delimitada pela assembleia municipal, onde os edifícios, infraestruturas ou espaços urbanos se encontram degradados, inseguros ou obsoletos. Ao reconhecer essa zona como ARU, o município assume a necessidade de obras integradas de reabilitação. A delimitação de uma ARU gera também efeitos concretos: obriga o município a definir apoios e benefícios fiscais locais para a reabilitação, como descontos no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ou no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Em resumo, a ARU indica onde há prioridade para reabilitar a cidade e serve de enquadramento legal para atrair investimentos no local.

O que é uma ORU?

A ORU é o conjunto de intervenções planeadas dentro de uma ARU. Se a ARU identifica onde agir, a ORU explica como agir naquele território. Nela ficam definidos os tipos de obras a realizar (por exemplo, reabilitação de fachadas, modernização de instalações, arranjo de ruas e espaços públicos, instalação de elevadores, etc.), quem as executa (proprietários privados, autarquia, parcerias público-privadas) e em que prazos. A aprovação da ORU – normalmente por um instrumento municipal ou plano de pormenor específico – estrutura e programa as intervenções de forma coordenada. Graças à ORU, os proprietários sabem quais incentivos podem obter e as cidades garantem que as obras respeitam um plano único e integrado.

Enquadramento jurídico das Zonas ARU e ORU

A criação e o funcionamento das ARU e das ORU encontram-se estabelecidos no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro. Este diploma foi posteriormente alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 66/2019, de 21 de maio, que atualizou procedimentos de gestão, reforçou os instrumentos de planeamento e clarificou os efeitos fiscais associados.

Ao abrigo do RJRU, a reabilitação urbana é definida como uma forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, preservando-se o património urbanístico e imobiliário e modernizando-o através de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição, bem como obras de beneficiação de infraestruturas e equipamentos coletivos.

A delimitação de uma ARU e a aprovação das respetivas ORU são competências da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal, conforme previsto no artigo 13.º e seguintes do RJRU. A proposta deve incorporar:

• uma memória descritiva e justificativa;
• planta com delimitação territorial;
• quadro de benefícios fiscais associados.

O projeto da ORU deve ainda incluir o programa estratégico de reabilitação urbana, o modelo de gestão, o prazo de execução e o plano de investimento, conforme artigos 20.º a 22.º do RJRU.

Benefícios para proprietários, investidores e comunidades

As ARU/ORU trazem várias vantagens:

1. Benefícios fiscais

Assentam no Estatuto dos Benefícios Fiscais (arts. 45.º, 45.º-A e 71.º) e no Regime Financeiro das Autarquias Locais (Lei 73/2013, art. 16.º), que permite aos municípios aprovar isenções de IMI e IMT em ARU.

• IVA reduzido: Taxa de 6% para empreitadas de reabilitação em imóveis localizados em ARU ou integradas em projetos de reconhecido interesse público (art. 18.º e verba 2.23 da Lista I do CIVA).

• IMI: Isenção por três anos, renovável até cinco, para imóveis reabilitados situados em ARU (art. 45.º EBF).

• IMT: Isenção na aquisição de imóveis destinados a reabilitação, se as obras começarem no prazo máximo de três anos. Isenção na primeira transmissão após a reabilitação, quando destinada a arrendamento permanente ou, se em ARU, a habitação própria e permanente. (art. 45.º-A EBF):

2. Financiamento facilitado

Investidores podem aceder a linhas de crédito especiais. O IFRRU 2020 – Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas – disponibiliza empréstimos a taxas mais baixas para projetos de reabilitação integral de edifícios em ARU. Esse financiamento cobre também medidas de eficiência energética. O IFRRU já liberou centenas de milhões de euros para revitalizar cidades, apoiando especialmente a reabilitação de habitações e de espaços industriais desativados.

3. Valorização urbana e económica 

A reabilitação melhora a segurança, o conforto e a estética dos bairros antigos, atraindo moradores, comércio e serviços. Imóveis renovados ganham valor de mercado, o que beneficia proprietários e investidores. Para a economia local, as obras geram postos de trabalho na construção civil e em áreas afins. Em zonas degradadas, a reabilitação evita a desertificação urbana e reduz riscos de acidentes estruturais.

4. Impacto social

Os projetos em ARU promovem inclusão social e coesão comunitária. Nas áreas mais carenciadas, a requalificação contribui para “dinamização económica e criação de emprego” e combate à pobreza. Em geral, bairros reabilitados tornam-se lugares mais seguros e agradáveis, melhorando a qualidade de vida de todos. Como diz o IFRRU, esses investimentos são “alavanca para a sustentabilidade das cidades e para a melhoria da qualidade de vida das pessoas”.

Exemplos práticos de aplicação em Portugal

Vários municípios já implementaram ARU/ORU com sucesso:

• Lisboa: Desde 2012 uma larga parte do centro histórico de Lisboa é considerada ARU. Isso inclui quase todo o casario antigo (excluindo áreas novas e grandes equipamentos). Em 2024, a Assembleia Municipal prorrogou o prazo de vigência da Operação de Reabilitação Urbana de Lisboa por até 15 anos, permitindo continuar obras no centro. Graças a isso, vários bairros (como Baixa, Alfama e Graça) têm recebido obras de conservação e modernização financiadas com incentivos, atraindo novos moradores e melhorando o comércio local.

iFonte: https://www.lisboa.pt/temas/urbanismo/reabilitacao-urbana/area-de-reabilitacao

• Porto: A Câmara do Porto delimitou várias ARU/ORU que contemplam bairros antigos da cidade. Essas operações introduzem benefícios fiscais para reabilitação privada e programam investimentos públicos conjuntos. Por exemplo, zonas como a Rua de Santa Catarina e arredores foram alvo de reabilitação, beneficiando de isenções de IMI e de apoio na modernização das fachadas. A empresa municipal Porto Vivo tem coordenado esses projetos, revitalizando centros históricos enquanto preserva o património.

Fonte: https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/documents/20122/1331869/3_Relatorio_ARU_BAIXA.pdf/7ace365f-9151-7c96-3ca7-91f92ccb98ab?t=1715680005479

• Amarante: Esta cidade no Norte também adotou ARU. Após constatar a degradação do seu centro histórico, a Câmara de Amarante delimitou quatro Áreas de Reabilitação Urbana em 2009. Isso permitiu aplicar apoios locais e alinhar projetos de reabilitação para as praças, ruas e edifícios antigos da cidade. Como resultado, parques e jardins foram renovados e fachadas antigas recuperadas, tornando Amarante mais atrativa para moradores e visitantes.

Fonte: https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/documents/20122/1331869/3_Relatorio_ARU_BAIXA.pdf/7ace365f-9151-7c96-3ca7-91f92ccb98ab?t=1715680005479

Outros municípios de norte a sul do país têm seguido o exemplo. Muitas cidades incluem planos locais (como “Planos de Ação URBANA”) e utilizam fundos europeus para financiar reabilitação. Cada experiência mostra que, ao combinar planos municipais, financiamento público e incentivos aos proprietários, é possível dar nova vida a bairros envelhecidos em todo o país.

Como aderir ou tirar partido destas zonas

Para aproveitar os incentivos de uma ARU/ORU, o proprietário ou investidor deve seguir alguns passos básicos regulados pelos artigos 24.º a 32.º do RJRU, que incluem:

• Verificar se o imóvel está em ARU: O primeiro passo é confirmar se o prédio fica numa zona delimitada. O Portal da Habitação disponibiliza uma ferramenta online para consultar as ARU ativas em cada município.
• Planear a intervenção como reabilitação urbana: Ao pedir licenciamento de obras, deve indicar que se trata de reabilitação urbana. O projeto deve visar melhorar pelo menos dois níveis o estado de conservação do imóvel (seguindo os critérios legais). Uma vez aprovadas as obras, a Câmara Municipal emite um documento oficial de “reconhecimento da reabilitação”. Em seguida, esse reconhecimento é comunicado às Finanças para ativar benefícios fiscais.
• Solicitar os incentivos fiscais: Com o projeto aprovado e o reconhecimento da intervenção emitido, o proprietário solicita junto das Finanças os descontos de IMI e IMT devidos. Dependendo da ARU, pode haver isenção total ou redução da taxa municipal durante o período de usufruto do benefício.
• Recorrer a financiamentos e apoios: Investidores e construtores podem candidatar-se ao IFRRU 2020 ou a outros programas de reabilitação. Para isso, é preciso preparar o plano de investimento e seguir orientações específicas (por exemplo, envolver a autarquia para obter pareceres prévios). O financiamento IFRRU exige que a obra esteja em ARU ou em zona prioritária e oferece condições de juro reduzido.

Em resumo, a chave é coordenar-se com a autarquia local e com os organismos do setor da habitação. Contactar o serviço municipal de urbanismo, consultar orientações do IHRU/IFRRU e preparar um projeto técnico adequado são passos essenciais. Com esses cuidados, donos de imóveis e investidores podem usufruir dos incentivos fiscais e financeiros e contribuir para renovar a cidade.

Conclusão

As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e as Operações de Reabilitação Urbana (ORU) são instrumentos poderosos de recuperação do tecido urbano português. Elas permitem coordenar intervenções em larga escala, combinando obra privada e obra pública, ao mesmo tempo em que atraem investimento com benefícios fiscais e crédito acessível. Graças a elas, bairros antigos tornam-se mais seguros e habitáveis, contribuindo para gerar emprego e fixar pessoas nas cidades. Como destaca o próprio programa IFRRU, investir na reabilitação urbana é “alavanca para a sustentabilidade das cidades e para a melhoria da qualidade de vida das pessoas”. Em outras palavras, ARU e ORU ajudam a transformar património degradado em ativos valorizados, promovendo o desenvolvimento económico e social nas nossas cidades.

Se precisa de um projeto de arquitetura para reabilitação urbana, contacte a MJARC e solicite o seu orçamento!

Fontes:
As informações acima baseiam-se no regime jurídico da reabilitação urbana em Portugal, em orientações oficiais do Portal da Habitação e do IFRRU portaldahabitacao.pt ifrru.ihru.pt, do Diário da Républica bem como em exemplos práticos divulgados por municípios como Lisboa, Porto e Amarante lisboa.pt cm-porto.pt.cm-amarante.pt

A leitura da presente informação não dispensa a consulta da legislação em vigor, nomeadamente:

1. Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)
Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro
Decreto-Lei n.º 66/2019, de 21 de maio (alteração e republicação)
Artigo 13.º e seguintes
Artigos 20.º a 22.º
Artigos 24.º a 32.º

2. Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)
Artigo 45.º
Artigo 45.º-A
Artigo 71.º

3. Regime Financeiro das Autarquias Locais e Entidades Intermunicipais
Lei n.º 73/2013
Artigo 16.º

4. Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA)
Artigo 18.º
Lista I anexa ao CIVA, verba 2.23

5. Programas e instrumentos financeiros (sem artigos legais específicos)
IFRRU 2020 – Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas