A reabilitação urbana é fundamental para a revitalização de áreas urbanas e a preservação do patrimônio arquitetônico e cultural das cidades. Em muitos países, as Áreas de Reabilitação Urbana, conhecidas como Zona ARU, têm desempenhado um papel crucial no apoio a projetos de requalificação e reabilitação de edifícios antigos. Este artigo explora os benefícios da Zona ARU tanto para os construtores quanto para os proprietários, destacando o seu impacto positivo na melhoria da qualidade de vida nas cidades e na conservação do tecido urbano.

Breve enquadramento

A delimitação de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e as respetivas Operações de Reabilitação Urbana (ORU), simples ou sistemáticas, são enquadradas pelo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua atual redação.

De acordo com este diploma a reabilitação urbana é definida como uma forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios.

Este é um conceito amplo – que transcende a requalificação dos edifícios – no qual convergem vários interesses e objetivos, como a reabilitação do edificado patrimonial, a reabilitação urbanística das infraestruturas e espaços públicos, bem como a própria reabilitação do tecido económico e social. A delimitação da zona ARU e aprovação das ORU, é da competência da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal.

Assim, a proposta de delimitação de uma área de reabilitação urbana deve incluir:

1. A memória descritiva e justificativa, que inclui os critérios subjacentes à delimitação da área abrangida e os objetivos estratégicos a prosseguir;
2. A planta com a delimitação da área abrangida;
3. O quadro dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais.

O projeto de execução da ORU deve conter o programa estratégico de reabilitação urbana, com a definição da entidade gestora, prazo de execução, modelo e programa de investimento.

Benefícios a atingir

Nos últimos anos (desde 2009) têm sido reforçada a legislação sobre Reabilitação Urbana, atribuindo elevada prioridade na intervenção integrada da reabilitação do tecido urbano existente, levando à delimitação de Áreas de Reabilitação Urbana que correspondam a escolhas estratégicas das áreas onde prioritariamente importa intervir.

• Potenciar/concretizar/possibilitar a aplicação/concretização das políticas/medidas/orientações/normas nacionais ao Município;
• Valorizar a consolidação urbana da envolvente ao Centro Histórico da cidade, através da regeneração urbana;
• Desenvolver e consolidar a vivência urbana da cidade, através da requalificação dos espaços verdes, dos espaços urbanos e dos equipamentos de utilização coletiva, potenciando uma parte deste território que integra a Estrutura Ecológica;
• Promover a qualidade urbana através da integração funcional e da diversidade económica do tecido urbano;

De facto, a elaboração futura do Programa Estratégico de Reabilitação Urbana tem como desígnio principal acelerar a dinâmica do mercado da regeneração urbana, na consolidação da política municipal de elaboração de ARU, potenciando a participação dos privados através de isenções fiscais, a redução de taxas municipais, atrair investidores e dinamizar a atividade da construção, assim como potenciar o comércio local e o turismo, pelo que este processo não poderá realizar-se sem a participação ativa e financeira dos particulares, numa perspectiva de sustentabilidade dos processos.

Incentivos à reabilitação urbana

A nível nacional têm sido, nos últimos anos criados instrumentos adicionais de estímulo às operações de reabilitação urbana, visando criar apoios e incentivos destinados aos particulares, nomeadamente:

• Imposto sobre o valor acrescentado (IVA)
  Redução do IVA de 23 % para 6 %, nas “empreitadas de reabilitação urbana, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em zona ARU, ou no âmbito de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional”;
• Imposto municipal sobre imóveis (IMI)
  Estão isentos de IMI os prédios urbanos objeto de reabilitação, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária (artigo 44º do EBF), podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente;
• Transmissões onerosas de imóveis (IMT)
  – Isenção de IMT nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição;
  – Isenção do IMT na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente.

De acordo com o previsto no artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais, o regime excepcional definido para as ARU, e concretamente dos benefícios associados ao IMI e IMT, depende de deliberação da Assembleia Municipal. A nível municipal, os municípios poderão considerar alargar a política de incentivo à reabilitação urbana, premiando os proprietários que realizem obras de reabilitação do seu património, introduzindo assim uma discriminação positiva.

Se precisa de um projeto de arquitetura para reabilitação urbana, contacte a MJARC e solicite o seu orçamento!

LEGISLAÇÃO DE REFERÊNCIA E ENQUADRAMENTO:

A leitura da presente informação não dispensa a consulta da legislação em vigor:

Estatuto dos Benefícios Fiscais, DL n.º 215/89, de 1 de julho, na redação em vigor (EBF);
Lei n.º 83-C/2013, de 31 de dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2014;
Lei n.º 66-B/2012, de 31 de dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2013;
Lei n.º 64-B/2011, de 30 de dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2012;
Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2009;
Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.