Zones ARU et ORU au Portugal: avantages fiscaux, TVA à 6 % et aides à la réhabilitation urbaine en 2026

Les villes portugaises possèdent un vaste patrimoine bâti qui, dans de nombreux cas, nécessite d’être restauré et adapté aux exigences actuelles de confort, d’efficacité énergétique et de qualité de vie.

Pour encourager cette transformation, les Zones de Réhabilitation Urbaine (ARU) et les Opérations de Réhabilitation Urbaine (ORU) ont été créées. Ces instruments permettent de coordonner les interventions urbaines et de créer des conditions plus favorables à la récupération des bâtiments et des espaces publics.

Pour les propriétaires, les investisseurs et les promoteurs immobiliers, ces mécanismes peuvent représenter une opportunité majeure de valorisation patrimoniale, d’accès à des avantages fiscaux et d’obtention de financements à des conditions plus avantageuses.

Si vous envisagez d’acquérir, de restaurer ou d’investir dans un bien immobilier ancien, comprendre le fonctionnement des ARU et des ORU peut faire une différence significative dans la viabilité de votre projet.

Qu’est-ce qu’une Zone de Réhabilitation Urbaine (ARU) ?

Une Zone de Réhabilitation Urbaine (ARU) est une zone territoriale délimitée par une municipalité où il existe un besoin d’intervention en raison de l’état de dégradation, d’obsolescence ou d’insuffisance des bâtiments, des infrastructures ou des espaces publics.

En définissant une ARU, la municipalité reconnaît officiellement que cette zone nécessite une stratégie intégrée de régénération urbaine, créant ainsi les conditions pour attirer les investissements et promouvoir la récupération du patrimoine existant.

En pratique, la délimitation d’une ARU peut permettre :

• Des avantages fiscaux pour les propriétaires et les investisseurs ;
• L’accès à des programmes de financement pour la réhabilitation ;
• Des incitations municipales supplémentaires ;
• La valorisation du patrimoine immobilier ;
• L’amélioration de la qualité urbaine et environnementale.

Qu’est-ce qu’une Opération de Réhabilitation Urbaine (ORU) ?

L’Opération de Réhabilitation Urbaine (ORU) est l’instrument qui définit la stratégie d’intervention au sein d’une ARU.

Si l’ARU identifie où il est nécessaire d’intervenir, l’ORU établit comment cette transformation sera réalisée.

Une ORU définit :

• Les objectifs de l’intervention ;
• Les travaux prévus ;
• Le modèle de gestion ;
• Les délais d’exécution ;
• L’investissement public et privé impliqué ;
• Les mécanismes de soutien disponibles.

De cette façon, on garantit que la réhabilitation urbaine se déroule de manière coordonnée et alignée avec une vision intégrée pour le territoire.

Quelle est la différence entre ARU et ORU ?

En termes simples, l’ARU identifie le territoire et l’ORU établit le plan pour sa régénération.

Quels sont les avantages de réhabiliter un bien immobilier dans une ARU ?

L’un des principaux avantages des Zones de Réhabilitation Urbaine est l’existence d’incitations destinées à promouvoir la récupération du patrimoine bâti.

Avantages fiscaux les plus courants

TVA réduite à 6 %

Le taux réduit de TVA peut s’appliquer à certains travaux de réhabilitation urbaine relevant de la disposition 2.23 de la Liste I du Code de la TVA portugais.

L’application de cet avantage dépend du cadre concret de l’intervention, de l’emplacement du bien et du respect des exigences légales applicables.

Pour cette raison, chaque projet doit être analysé individuellement par les techniciens responsables.

Exonération d’IMI (Taxe Foncière)

Les biens immobiliers réhabilités peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière municipale (IMI), selon les termes de la législation fiscale en vigueur et des conditions applicables dans chaque municipalité.

Exonération d’IMT (Droits de Mutation)

Il existe également des situations où l’acquisition de biens immobiliers destinés à la réhabilitation urbaine, ou leur revente ultérieure, peut bénéficier d’une exonération de la taxe municipale sur les mutations onéreuses (IMT).

Les régimes fiscaux étant susceptibles de modifications législatives, il est toujours recommandé de confirmer les conditions applicables auprès de la municipalité concernée et de l’Autorité Fiscale.

Pourquoi la réhabilitation urbaine est-elle de plus en plus importante ?

Pendant de nombreuses années, la croissance des villes a été associée à l’expansion urbaine et à la construction de nouveaux bâtiments.

Aujourd’hui, l’accent se déplace progressivement vers la récupération et la valorisation du patrimoine existant.

Réhabiliter signifie préserver les ressources, éviter les démolitions inutiles, réduire la production de déchets et prolonger la durée de vie des bâtiments. Cela signifie également protéger la mémoire collective des lieux et renforcer l’identité des villes.

Chez MJARC, nous pensons que la réhabilitation ne consiste pas seulement à restaurer des structures. Il s’agit de comprendre le bâtiment existant, son histoire et sa relation avec le contexte pour lui donner une continuité à travers un nouvel usage.

Des projets tels que le Cicioso Boutique Hotel à Évora, le Riverside Condominium à Santa Comba Dão, ou la Torre Green View à Covilhã démontrent comment la réutilisation des structures existantes peut générer de la valeur environnementale, économique et culturelle, tout en contribuant à la régénération urbaine et à la préservation de la mémoire architecturale.

Réhabilitation urbaine et efficacité énergétique

La réhabilitation urbaine joue aujourd’hui un rôle fondamental dans la transition vers des villes plus durables.

Une grande partie du parc immobilier portugais a été construite à une époque où les exigences énergétiques étaient considérablement différentes de celles d’aujourd’hui.

En réhabilitant un bâtiment, il est possible de :

• Améliorer le confort thermique ;
• Réduire la consommation d’énergie ;
• Diminuer les émissions de carbone ;
• Valoriser le bien immobilier ;
• Améliorer la qualité de vie des utilisateurs.

C’est pourquoi de nombreux programmes de soutien et de financement accordent une importance particulière aux interventions qui favorisent l’amélioration des performances énergétiques.

La combinaison entre préservation du patrimoine et efficacité énergétique constitue aujourd’hui l’un des principaux défis et opportunités de la réhabilitation urbaine.

Financement de projets de réhabilitation urbana

Outre les incitations fiscales, il existe des instruments financiers destinés à soutenir les opérations de réhabilitation urbaine.

Parmi eux se distingue l’IFRRU – Instrument Financier pour la Réhabilitation et la Revitalisation Urbaines, qui continue de proposer des solutions de financement pour les projets de réhabilitation et d’amélioration de l’efficacité énergétique.

Selon les caractéristiques de l’intervention, les aides peuvent couvrir :

• Les bâtiments résidentiels ;
• Les complexes touristiques ;
• Le commerce et les services ;
• Les équipements collectifs ;
• Les projets de régénération urbaine.

L’éligibilité et les conditions d’accès doivent être analysées au cas par cas.

Exemples d’ARU au Portugal

Il existe actuellement des centaines de Zones de Réhabilitation Urbaine réparties sur l’ensemble du territoire national.

Lisbonne

Une grande partie du centre historique de Lisbonne est couverte par une ARU, ce qui permet la récupération de bâtiments historiques et la revitalisation de quartiers comme Alfama, Graça ou la Baixa.

Source : https://www.lisboa.pt/temas/urbanismo/reabilitacao-urbana/area-de-reabilitacao

Porto

Porto possède plusieurs zones de réhabilitation urbaine qui ont contribué à la récupération du patrimoine bâti et à la revitalisation économique du centre historique.

Source : https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/documents/20122/1331869/3_Relatorio_ARU_BAIXA.pdf/7ace365f-9151-7c96-3ca7-91f92ccb98ab?t=1715680005479

Amarante

La délimitation de plusieurs ARU a permis de récupérer des bâtiments dégradés et de qualifier l’espace public, contribuant ainsi à la valorisation du patrimoine urbain de la ville.

Source : https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/…

Comment savoir si votre bien immobilier est situé dans une ARU ?

Avant de démarrer un projet de réhabilitation, il est important de confirmer si le bien se trouve dans une Zone de Réhabilitation Urbaine.

La consultation peut se faire auprès de :

• La Mairie (Câmara Municipal) ;
• Les Services Municipaux d’Urbanisme ;
• Le Portail du Logement (Portal da Habitação) ;
• Les outils de gestion territoriale disponibles en ligne.

Cette vérification est essentielle pour déterminer l’éligibilité aux avantages fiscaux et aux programmes de soutien.

Comment bénéficier des incitations disponibles ?

1. Confirmer l’emplacement du bien

Vérifiez si le bien immobilier est inséré dans une ARU officiellement délimitée.

2. Développer un projet de réhabilitation adapté

L’intervention doit s’inscrire dans les critères légaux applicables à la réhabilitation urbaine.

3. Obtenir la reconnaissance de l’intervention

Selon la municipalité et l’avantage recherché, il peut être nécessaire d’obtenir des documents spécifiques prouvant la conformité des travaux.

4. Demander les avantages fiscaux

Les incitations doivent être demandées auprès des entités compétentes, sur présentation de la documentation requise.

5. Évaluer les programmes de financement

Si le projet est éligible, vous pourriez bénéficier d’instruments financiers spécifiques pour la réhabilitation urbaine et l’efficacité énergétique.

Foire Aux Questions (FAQ)

Comment savoir si un bien est dans une ARU ?

L’information peut être consultée auprès de la Mairie ou via les cartes mises à disposition par les municipalités et le Portail du Logement.

Est-ce que cela vaut la peine d’acheter un bien dans une ARU ?

Dans de nombreux cas, oui. Les incitations fiscales, la valorisation potentielle du bien et les aides à la réhabilitation peuvent rendre l’investissement particulièrement attractif.

Puis-je bénéficier d’une TVA à 6 % sur des travaux hors ARU ?

Tous les travaux de réhabilitation ne bénéficient pas automatiquement du taux réduit. L’éligibilité dépend de l’emplacement du bien, de la nature de l’intervention et du respect des conditions prévues par la législation fiscale applicable.

Combien puis-je économiser en réhabilitant un bien dans une ARU ?

Le montant dépend des caractéristiques du bien, de l’intervention réalisée et des avantages applicables à chaque situation.

Cadre Juridique

Les Zones de Réhabilitation Urbaine et les Opérations de Réhabilitation Urbaine sont régies par le Régime Juridique de la Réhabilitation Urbaine (RJRU), approuvé par le décret-loi n° 307/2009 du 23 octobre, modifié et republié ultérieurement par le décret-loi n° 66/2019 du 21 mai.

Les avantages fiscaux associés à la réhabilitation urbaine sont prévus par la législation fiscale portugaise, et leur application doit être confirmée à la date de l’intervention.

Conclusion

Les ARU et les ORU constituent des instruments fondamentaux pour la récupération du patrimoine bâti portugais et pour la construction de villes plus durables, résilientes et qualifiées.

En plus de créer des conditions favorables à la réhabilitation urbaine, elles permettent de promouvoir la valorisation des biens immobiliers, de préserver l’identité des lieux et de réduire l’impact environnemental associé aux constructions neuves.

Pour les propriétaires, investisseurs et promoteurs, elles représentent une opportunité de conjuguer avantages fiscaux, valorisation patrimoniale et durabilité au sein d’un même investissement.

Vous évaluez le potentiel d’un bien à réhabiliter ?

La viabilité technique, urbanistique et fiscale d’une intervention peut influencer considérablement le succès d’un investissement.

MJARC développe des projets de réhabilitation urbaine à différentes échelles, conciliant préservation du patrimoine, efficacité énergétique et valorisation immobilière.

Contactez-nous pour évaluer le potentiel de votre bien et découvrir les opportunités disponibles dans votre zone ARU.