Réhabiliter Lisbonne : préserver l’histoire, façonner l’avenir

Lisbonne est une ville construite par strates successives. Des murailles médiévales aux palais détruits par le tremblement de terre de 1755, de la reconstruction pombaline aux immeubles de rapport du XIXe siècle et aux constructions du XXe siècle, chaque époque a laissé son empreinte, souvent au sein d’un même édifice.

Réhabiliter un bâtiment dans cette ville signifie donc bien davantage que restaurer des matériaux ou moderniser des installations. Il s’agit de décider ce qui doit être préservé, ce qui peut être transformé et comment intégrer les exigences contemporaines de sécurité, de confort et d’usage sans effacer ce qui rend chaque bâtiment, et chaque lieu, unique.

Dans cet article, nous présentons les principes qui guident MJARC Architectes dans un projet de réhabilitation de bâtiment à Lisbonne et montrons comment ils ont été appliqués à un cas concret : un édifice du Chiado construit sur l’ancienne muraille Fernandina.

Réhabilitation de bâtiments à Lisbonne : comprendre le patrimoine architectural existant

Une grande partie du parc immobilier lisboète est antérieure aux réglementations contemporaines de construction. Selon la Stratégie de réhabilitation urbaine de Lisbonne 2011–2024, fondée sur le recensement de 2001, environ 90 % des bâtiments de la ville avaient été construits avant 1983 et plus de 60 % ne possédaient pas de structure en béton armé. L’âge moyen du parc bâti dépassait 50 ans, soit environ 20 ans de plus que la moyenne nationale.

Il n’est donc pas surprenant que la réhabilitation ait occupé une place importante dans l’activité de construction. Entre 2005 et 2010, la municipalité de Lisbonne a délivré environ quatre fois plus d’autorisations pour des travaux de réhabilitation que pour des constructions neuves. Entre 2011 et 2019, entre 89 % et 92 % des bâtiments achevés dans la commune résultaient de travaux d’extension, de modification ou de reconstruction.

Aujourd’hui, la question n’est pas de savoir s’il faut réhabiliter, mais comment le faire. Une réhabilitation peut prolonger la vie et la signification d’un édifice, ou se réduire à une transformation superficielle qui efface son histoire. La différence réside dans les principes qui orientent l’intervention.

Diagnostic des bâtiments anciens : comprendre avant de concevoir

La première étape de tout projet de réhabilitation consiste à comprendre le bâtiment existant. L’observation de ses façades et de ses intérieurs est importante, mais elle ne remplace pas une analyse rigoureuse.

La date de construction constitue un premier indice. La municipalité de Lisbonne distingue plusieurs périodes importantes dans l’évolution du bâti : les édifices pré-pombalins, pombalins et « gaioleiros » jusqu’en 1900 ; les structures mixtes en bois, fer et béton entre 1900 et 1940 ; l’introduction du Règlement général des bâtiments urbains (RGEU) en 1951 ; et les réglementations structurelles de 1983, qui ont introduit l’obligation de prendre en compte les actions sismiques dans le calcul des structures.

Cependant, chaque bâtiment possède sa propre histoire, façonnée par des époques successives, des transformations et des étages ajoutés au fil du temps. La comprendre nécessite un diagnostic pluridisciplinaire :

• Relevé architectural : documentation précise de tous les niveaux, permettant d’enregistrer l’état actuel du bâtiment et les transformations réalisées au fil du temps.
• Recherche historique : étude historique et artistique du bâtiment et de son environnement, fondée sur les archives, les cartes anciennes et les dossiers municipaux de construction.
• Archéologie : investigations dans le sol et les murs afin de révéler ce que la construction existante peut dissimuler.
• Structure et matériaux : évaluation des murs porteurs, planchers, toitures et fondations, ainsi que des pathologies telles que l’humidité, les fissures et la dégradation des matériaux.
• Conservation et restauration : identification et évaluation des éléments architecturaux significatifs, notamment les ouvrages en pierre, les azulejos, les décors en plâtre et les menuiseries.

Seule cette connaissance permet de déterminer ce qui doit être préservé, ce qui nécessite une intervention corrective et les éléments auxquels une nouvelle intervention peut apporter de la valeur.

Réhabilitation urbaine à Lisbonne : urbanisme, patrimoine et contraintes réglementaires

Un bâtiment appartient à une rue, à un îlot urbain et à un paysage urbain plus vaste. À Lisbonne, nombre de ces ensembles résultent de principes urbanistiques précis.

Dans le Chiado, par exemple, le plan de reconstruction pombaline de 1758 prévoyait, pour les rues les plus prestigieuses du quartier, des bâtiments différents de ceux de la Baixa, avec des entrées et des balcons rappelant les palais qui existaient avant le tremblement de terre. Comprendre ces principes aide à déterminer comment intervenir sur les façades, les toitures et les hauteurs des bâtiments sans perturber la cohérence de l’ensemble urbain.

Comprendre le lieu suppose également d’examiner son cadre urbanistique. Le Plan directeur municipal de Lisbonne (Plano Diretor Municipal, ou PDM) établit les règles relatives à l’occupation, à l’utilisation et à la transformation des sols, complétées par le Règlement municipal d’urbanisation et de construction (RMUEL) et, le cas échéant, par d’autres plans municipaux.

Dans les quartiers historiques, cette analyse doit également prendre en compte l’inventaire municipal du patrimoine, les immeubles classés et leurs zones de protection respectives, où les modifications des façades, des toitures, des ouvertures ou des volumes bâtis peuvent être soumises à des exigences particulières.

Lisbonne dispose également d’une vaste Zone de réhabilitation urbaine (Área de Reabilitação Urbana, ou ARU), couvrant une grande partie de son tissu urbain consolidé. Ces zones sont établies dans le cadre du Régime juridique de la réhabilitation urbaine (RJRU), approuvé par le décret-loi n° 307/2009.

La localisation dans une ARU peut être importante pour le cadre réglementaire du projet et l’accès à certaines aides, mais elle ne garantit pas automatiquement des avantages fiscaux. Pour mieux comprendre cette distinction, consultez notre article consacré aux zones ARU, aux opérations ORU et aux avantages fiscaux liés à la réhabilitation urbaine.

Archéologie et patrimoine : ce qui se trouve sous le bâtiment compte aussi

Dans le Lisbonne historique, le sous-sol et les murs eux-mêmes peuvent conserver les traces de plusieurs siècles d’occupation.

Le PDM identifie des zones d’intérêt archéologique dans lesquelles les travaux impliquant des excavations, des démolitions ou des interventions sur des murs existants peuvent nécessiter des sondages archéologiques préalables et un suivi archéologique pendant le chantier.

Prendre en compte ces exigences dès les premières phases permet d’intégrer les découvertes archéologiques au projet, plutôt que de les révéler de manière imprévue une fois les travaux engagés.

Conservation du patrimoine architectural : que préserver et que transformer ?

Tous les éléments d’un bâtiment historique ne possèdent pas la même valeur patrimoniale. La composition de sa façade, sa structure d’origine, ses escaliers, ses éléments décoratifs et son organisation spatiale racontent chacun une partie de son histoire.

Préserver ne signifie pas figer un bâtiment dans le temps. Il s’agit d’identifier les éléments qui définissent son identité et de veiller à ce qu’ils restent lisibles après l’intervention.

Lorsque la transformation est inévitable, parce qu’un bâtiment doit répondre à de nouvelles exigences ou accueillir un nouvel usage, les modifications doivent être correctement documentées.

Un relevé précis de l’état du bâtiment avant les travaux constitue également un témoignage pour l’histoire de la ville.

La même rigueur s’applique aux nouvelles interventions. Une extension, une nouvelle toiture ou la modification d’ouvertures gagne en cohérence lorsqu’elle s’appuie sur les stratégies architecturales développées par le bâtiment et son environnement au fil du temps.

Réhabiliter les bâtiments anciens : sécurité, confort et efficacité énergétique

Un bâtiment réhabilité doit être sûr, confortable et fonctionnel. Le défi consiste à intégrer ces exigences sans détruire les qualités que le projet cherche à préserver :

• Sécurité sismique : évaluation de la vulnérabilité du bâtiment et, lorsque cela est nécessaire, renforcement structurel compatible avec le système constructif existant.
• Sécurité incendie : compartimentage, cheminements d’évacuation et comportement des matériaux, particulièrement importants dans les bâtiments dotés de structures en bois.
• Confort et efficacité énergétique : isolation, ventilation, éclairage naturel et performance thermique, sans compromettre les façades et les matériaux présentant une valeur patrimoniale.
• Accessibilité : solutions améliorant l’accès et la circulation, adaptées aux contraintes du bâtiment existant.

Le régime juridique applicable à la réhabilitation des bâtiments, établi par le décret-loi n° 95/2019, reconnaît ces spécificités. Il repose sur des principes tels que la protection et la valorisation de l’existant, ainsi que l’amélioration progressive et proportionnée des conditions du bâtiment, plutôt que d’imposer à une construction ancienne exactement les mêmes exigences qu’à une construction neuve.

Évaluation de la vulnérabilité sismique dans les projets de réhabilitation

La sécurité sismique mérite une attention particulière, car Lisbonne se situe dans une région présentant un risque sismique significatif.

Un rapport d’évaluation de la vulnérabilité sismique est exigé pour certains travaux d’extension, de modification ou de reconstruction, notamment lorsque les interventions modifient le comportement structurel du bâtiment, concernent plus de 25 % de sa surface brute de construction ou portent sur des structures présentant des signes évidents de dégradation.

Lorsque l’évaluation conclut que le bâtiment ne satisfait pas aux niveaux de sécurité exigés, un projet de renforcement parasismique devient obligatoire.

Changement d’usage des bâtiments historiques : adapter sans effacer leur identité

De nombreux bâtiments se dégradent parce qu’ils ont perdu la fonction pour laquelle ils avaient été conçus. Trouver un nouvel usage est souvent essentiel pour assurer leur préservation.

Cependant, le nouvel usage doit s’adapter au bâtiment, et non l’inverse. Un programme compatible respecte la structure existante, l’organisation des espaces et le caractère du lieu.

Dans une ville au tissu historique aussi riche, cette compatibilité peut même représenter une forme de continuité : un nouveau programme qui renoue avec un usage autrefois présent au même endroit.

Cette approche est également développée dans la réflexion de MJARC sur l’hospitalité, la réhabilitation et le réemploi adaptatif dans l’architecture hôtelière, où la transformation des bâtiments existants peut créer de nouvelles expériences sans effacer leur mémoire.

Permis et autorisations pour la réhabilitation à Lisbonne : procédures et réglementation

Tous les travaux de réhabilitation ne sont pas soumis aux mêmes procédures administratives.

Le Régime juridique de l’urbanisation et de la construction au Portugal (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, ou RJUE) distingue les opérations dispensées de contrôle préalable, celles soumises à communication préalable et celles nécessitant une autorisation de construire.

La réforme de simplification des procédures urbanistiques (Simplex Urbanístico) de 2024 et la révision approuvée par le décret-loi n° 108/2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, visent à simplifier et à accélérer ces procédures.

La communication préalable devient la procédure de référence lorsque les paramètres urbanistiques sont déjà définis, tandis que la demande d’information préalable (Pedido de Informação Prévia, ou PIP) prend une importance accrue. Toutefois, la dispense d’autorisation ne supprime pas l’obligation de respecter les règles techniques, patrimoniales et urbanistiques.

Un changement d’usage associé à une extension, particulièrement dans un quartier historique, implique souvent la consultation de plusieurs autorités et la constitution d’un dossier technique exigeant.

Dans ce type d’opération, la qualité du diagnostic initial et la coordination de la procédure peuvent faire une différence significative.

Pour approfondir les procédures et les délais, consultez notre article Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire au Portugal ?.

Lorsque des incertitudes subsistent concernant la faisabilité urbanistique d’une intervention, une demande d’information préalable (PIP) peut permettre de clarifier les conditions applicables au projet avant de poursuivre son développement.

Hotel Chiado : un projet de réhabilitation d’un bâtiment historique à Lisbonne

Dans la Rua António Maria Cardoso, au Chiado, MJARC Architectes a obtenu l’approbation d’un projet de changement d’usage et d’extension d’un bâtiment du XIXe siècle, destiné à être transformé en établissement hôtelier.

L’extension prévoit la création d’un nouveau niveau en sous-sol et la transformation de la toiture. Lorsque le projet a été développé, en 2013, le bâtiment était le seul immeuble abandonné et dégradé de la rue, entouré d’édifices restaurés et de l’ensemble des Terraços de Bragança, conçu par Álvaro Siza.

Le projet de réhabilitation de l’Hotel Chiado démontre comment la recherche historique, l’archéologie et l’architecture peuvent guider la transformation d’un bâtiment patrimonial.

Diagnostic historique : quatre époques au sein d’un même bâtiment

L’étude archéologique, menée en deux phases, a révélé que le bâtiment dissimulait une histoire bien plus ancienne que ne le laisse supposer sa façade :

• Un tronçon de la muraille Fernandina, construite sous le règne de Ferdinand Ier en 1373, intégré à la façade arrière.
• Des pièces voûtées antérieures au tremblement de terre de 1755, appartenant probablement à l’ancien palais du marquis de Valença. L’une d’elles semble avoir été une écurie, comme en témoignent les anneaux de fer fixés aux murs et les encadrements arrondis des portes, conçus pour permettre le passage des charrettes.
• Le bâtiment du XIXe siècle tel que nous le connaissons aujourd’hui, modifié au cours du XXe siècle et agrandi par l’ajout d’un étage sous combles en 1956.

Architecture du Chiado : un immeuble de rapport prestigieux du XIXe siècle

L’étude historique et artistique réalisée dans le cadre du projet identifie le bâtiment comme un « immeuble de rapport de caractère noble » : un immeuble résidentiel tirant parti des variations autorisées par le plan de 1758 pour les rues prestigieuses du Chiado, avec un axe entrée-balcon particulièrement marqué et deux étages nobles.

Il intègre également des éléments caractéristiques du XIXe siècle, notamment un parapet à balustres et un soubassement en pierre à joints creux.

Le relevé détaillé effectué par MJARC suggère que le bâtiment comprenait à l’origine deux logements superposés, dotés d’entrées et d’escaliers indépendants : l’escalier principal en pierre de lioz desservant le premier étage et un escalier secondaire donnant accès au deuxième.

Intervention architecturale : préserver la façade et adapter les espaces

Dès les premières étapes, le projet a réuni l’archéologie, l’histoire de l’art, la conservation et la restauration, ainsi que les autres disciplines techniques.

Ces connaissances ont orienté les principales décisions architecturales :

• Façade principale : entièrement préservée. La seule modification concerne l’étage sous combles, où les trois ouvertures existantes sont remplacées par une séquence régulière de neuf ouvertures le long du parapet. La légère augmentation de la hauteur du bâtiment établit une relation plus harmonieuse avec la ligne de toiture des Terraços de Bragança et réduit la différence de hauteur avec l’immeuble voisin.
• Façade arrière : balcons filants aux étages supérieurs et composition plus régulière des combles, suivant une approche cohérente avec les transformations qui valorisaient les façades existantes aux XVIIIe et XIXe siècles.
• Sous-sol et muraille médiévale : fouilles archéologiques manuelles pendant les terrassements, accompagnées d’un suivi archéologique des travaux de démolition et de renforcement structurel à proximité de la muraille et des structures antérieures au tremblement de terre.
• Mémoire du bâtiment : le relevé précis de chaque étage documente l’état du bâtiment et les transformations qu’il a connues. L’étude historique recommandait elle-même que cette documentation soit conservée dans les archives de la municipalité comme document de référence.

Réemploi adaptatif : un nouvel hôtel ancré dans l’histoire du Chiado

La transformation du bâtiment en hôtel n’est pas étrangère à l’histoire de cette rue.

En 1845, à quelques pas seulement, sur les terrains de l’ancien palais des ducs de Bragança, l’Hospedaria Bragança ouvrait ses portes, devenant l’un des grands hôtels du Lisbonne du XIXe siècle.

L’étude historique a conclu que le projet aurait un impact positif : empêcher la dégradation continue d’un bâtiment qui perturbait la cohérence de l’ensemble urbain, préserver sa façade et renouer avec une tradition hôtelière déjà présente dans l’histoire de cette rue.

Au-delà de Lisbonne, des projets tels que la Green View Tower, à Covilhã, qui prévoit de conserver plus de 65 % de la structure d’origine, ou le Riverside Condominium, à Santa Comba Dão, qui réutilise plus de 90 % de la structure existante, suivent les mêmes principes : comprendre les conditions existantes, préserver les éléments qui conservent leur valeur et introduire des solutions capables de répondre aux exigences contemporaines.

Réhabilitation architecturale à Lisbonne : concevoir l’avenir à partir de ce qui demeure

Chaque bâtiment historique est un document de la ville. Le réhabiliter exige des connaissances techniques, une sensibilité architecturale et une compréhension attentive du lieu, de ce qui est visible comme de ce qui demeure caché.

Les principes qui orientent notre travail sont simples à énoncer, mais exigeants à mettre en œuvre : comprendre avant de concevoir, interpréter le lieu, préserver l’essentiel, répondre aux exigences contemporaines et identifier un usage compatible.

En définitive, chaque intervention devrait commencer par une question : que peut encore offrir ce bâtiment à la ville et à ceux qui vont l’habiter ou l’utiliser ?

Chez MJARC Architectes, nous développons des projets d’architecture et de réhabilitation selon cette approche, en associant la préservation du bâti existant à de nouvelles possibilités d’utilisation.

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Questions fréquentes sur la réhabilitation de bâtiments à Lisbonne

Une évaluation sismique est-elle obligatoire pour réhabiliter un bâtiment à Lisbonne ?

Cela dépend des travaux envisagés. Un rapport d’évaluation de la vulnérabilité sismique est exigé pour certains travaux d’extension, de modification ou de reconstruction, notamment lorsqu’ils modifient le comportement structurel du bâtiment, concernent plus de 25 % de sa surface brute de construction ou portent sur des structures présentant des signes évidents de dégradation.

L’âge du bâtiment ne constitue pas, à lui seul, le critère déterminant.

Faut-il faire intervenir un archéologue pour réaliser des travaux dans le centre historique de Lisbonne ?

Dans de nombreux quartiers de la ville, oui, particulièrement lorsque les travaux impliquent des excavations, des démolitions ou des interventions sur des murs anciens.

Le PDM identifie les zones d’intérêt archéologique, et les travaux requis peuvent inclure des investigations préalables ainsi qu’un suivi archéologique pendant le chantier.

Peut-on changer l’usage ou agrandir un bâtiment historique à Lisbonne ?

Cela peut être possible, mais dépend des paramètres définis par le PDM, du statut patrimonial du bâtiment et des contraintes affectant le site.

Une analyse approfondie du bâtiment existant et, dans de nombreux cas, une demande d’information préalable (PIP) constituent les points de départ les plus appropriés.

La localisation dans une Zone de réhabilitation urbaine donne-t-elle automatiquement droit à des avantages fiscaux ?

Non. La localisation dans une ARU peut permettre d’accéder à certaines aides, mais l’éligibilité dépend du type d’intervention, du respect des conditions applicables et de la législation fiscale en vigueur.

Sources et législation

Informations consultées en octobre 2026.

Municipalité de Lisbonne. Stratégie de réhabilitation urbaine de Lisbonne 2011–2024.

Figueiredo, N. G. O. (2022). Dinâmicas de Crescimento Urbano na Região de Lisboa e Vale do Tejo 2011–2021. Rapport de stage de master en aménagement du territoire et urbanisme, Université de Lisbonne.

Municipalité de Lisbonne. Plan directeur municipal de Lisbonne (PDM), règlement et plans d’aménagement et de contraintes.

Plan directeur municipal de Lisbonne

Municipalité de Lisbonne. Règlement municipal d’urbanisation et de construction (RMUEL), publié par l’avis n° 16520/2021, sous réserve de modifications ultérieures.

Règlements complémentaires d’urbanisme

Municipalité de Lisbonne. Zone de réhabilitation urbaine de Lisbonne, délimitation et prolongation de validité.

Zone de réhabilitation urbaine de Lisbonne

Décret-loi n° 307/2009 du 23 octobre. Régime juridique de la réhabilitation urbaine (RJRU), dans sa version modifiée.

Décret-loi n° 95/2019 du 18 juillet. Régime juridique applicable à la réhabilitation des bâtiments et des fractions autonomes.

Arrêté n° 302/2019 du 12 septembre. Conditions dans lesquelles les travaux d’extension, de modification ou de reconstruction nécessitent une évaluation de la vulnérabilité sismique.

Décret-loi n° 555/99 du 16 décembre. Régime juridique de l’urbanisation et de la construction (RJUE), dans sa version modifiée.

Législation consolidée — RJUE

Décret-loi n° 108/2026 du 29 mai. Révision du cadre réglementaire des procédures d’urbanisme et de construction, comprenant des modifications du RJUE, du RJRU et du RGEU, dont l’entrée en vigueur a été reportée au 1er octobre 2026 par le décret-loi n° 155-B/2026.

Décret-loi n° 108/2026

Leal, Joana Cunha (2013). Relatório de caracterização da pré-existência: Rua António Maria Cardoso n.º 9-13, Lisboa. Institut d’histoire de l’art, Faculté des sciences sociales et humaines, Universidade Nova de Lisboa.

Neoépica, Lda. (2013). Relatório dos trabalhos arqueológicos realizados na Rua António Maria Cardoso n.º 9-13, Lisboa, 2.ª fase.

Note : le cadre réglementaire applicable à chaque projet dépend des caractéristiques du bâtiment, de la législation en vigueur et des contraintes propres à son emplacement. Cet article ne remplace pas une évaluation technique et urbanistique individualisée.