Zone ARU et ORU – Avantages pour la réhabilitation urbaine

Dans les villes portugaises, de nombreux bâtiments anciens et espaces publics souffrent de dégradation ou d’obsolescence. Afin de répondre à ce défi, la loi a mis en place des instruments destinés à encourager des opérations coordonnées de requalification urbaine : les Zones de Réhabilitation Urbaine (ARU) et les Opérations de Réhabilitation Urbaine (ORU).
Une ARU délimite des territoires où la dégradation est particulièrement grave, justifiant une intervention concertée. Les ORU définissent ensuite le plan d’action pour ce territoire : quels travaux réaliser, dans quel ordre et avec quels incitants. Ces instruments ont pour objectif de revitaliser les villes, d’améliorer l’efficacité énergétique et d’augmenter la qualité de vie dans les centres urbains.

Qu’est-ce qu’une zone ARU?

Une ARU est une zone de la ville officiellement délimitée par l’assemblée municipale, dans laquelle les bâtiments, les infrastructures ou les espaces urbains sont dégradés, dangereux ou obsolètes. En reconnaissant cette zone comme ARU, la municipalité admet la nécessité de travaux intégrés de réhabilitation.
La délimitation d’une ARU produit également des effets concrets : elle oblige la municipalité à définir des soutiens et des avantages fiscaux locaux pour la réhabilitation, tels que des réductions de l’Impôt Municipal sur les Immeubles (IMI) ou de l’Impôt Municipal sur les Transmissions Immobilières à titre onéreux (IMT).
En résumé, l’ARU indique les zones prioritaires pour la réhabilitation urbaine et constitue le cadre juridique permettant d’attirer des investissements.

Qu’est-ce qu’une ORU?

L’ORU correspond à l’ensemble des interventions planifiées à l’intérieur d’une ARU. Si l’ARU identifie où intervenir, l’ORU précise comment intervenir sur ce territoire. Elle définit les types de travaux à réaliser (par exemple : réhabilitation des façades, modernisation des installations, aménagement des rues et des espaces publics, installation d’ascenseurs, etc.), les entités responsables de leur exécution (propriétaires privés, municipalité, partenariats public-privé) ainsi que les délais.
L’approbation de l’ORU — généralement par un instrument municipal ou un plan de détail spécifique — permet de structurer et de programmer les interventions de manière coordonnée. Grâce à l’ORU, les propriétaires savent quels incitants ils peuvent obtenir, et les villes garantissent que les travaux respectent un plan unique et intégré.

Cadre juridique des zones ARU et ORU

La création et le fonctionnement des ARU et des ORU sont établis par le Régime Juridique de la Réhabilitation Urbaine (RJRU), approuvé par le Décret-loi n° 307/2009 du 23 octobre. Ce texte a été ultérieurement modifié et republié par le Décret-loi n° 66/2019 du 21 mai, qui a actualisé les procédures de gestion, renforcé les instruments de planification et clarifié les effets fiscaux associés.

Aux termes du RJRU, la réhabilitation urbaine est définie comme une intervention intégrée sur le tissu urbain existant, visant à préserver le patrimoine urbain et immobilier tout en le modernisant par des travaux de construction, reconstruction, extension, modification, conservation ou démolition, ainsi que par l’amélioration des infrastructures et des équipements collectifs.

La délimitation d’une ARU et l’approbation des ORU correspondantes relèvent de la compétence de l’Assemblée Municipale, sur proposition du Conseil Municipal, conformément à l’article 13 et suivants du RJRU. La proposition doit comprendre :

une note descriptive et justificative ;
un plan de délimitation territoriale ;
un tableau des avantages fiscaux associés.

Le projet d’ORU doit également inclure le programme stratégique de réhabilitation urbaine, le modèle de gestion, le délai d’exécution et le plan d’investissement, conformément aux articles 20 à 22 du RJRU.

Avantages pour les propriétaires, les investisseurs et les communautés

Les dispositifs ARU/ORU présentent plusieurs avantages :

1. Avantages fiscaux

Ils reposent sur le Statut des Avantages Fiscaux (articles 45, 45-A et 71) et sur le Régime Financier des Collectivités Locales (Loi n° 73/2013, article 16), qui autorise les municipalités à accorder des exonérations d’IMI et d’IMT dans les ARU.

TVA réduite : taux de 6 % applicable aux travaux de réhabilitation d’immeubles situés en ARU ou intégrés dans des projets reconnus d’intérêt public (article 18 et point 2.23 de la Liste I du Code de la TVA).
IMI : exonération de trois ans, renouvelable jusqu’à cinq ans, pour les immeubles réhabilités situés en ARU (article 45 du EBF).
IMT : exonération lors de l’acquisition d’immeubles destinés à la réhabilitation, à condition que les travaux débutent dans un délai maximal de trois ans. Exonération lors de la première transmission après réhabilitation lorsqu’elle est destinée à la location permanente ou, si l’immeuble est situé en ARU, à l’habitation principale et permanente (article 45-A du EBF).

2. Accès facilité au financement

Les investisseurs peuvent accéder à des lignes de crédit spécifiques. L’IFRRU 2020 – Instrument Financier pour la Réhabilitation et la Revitalisation Urbaines propose des prêts à taux réduit pour des projets de réhabilitation intégrale d’immeubles situés en ARU. Ce financement couvre également les mesures d’efficacité énergétique.
L’IFRRU a déjà mobilisé plusieurs centaines de millions d’euros pour la revitalisation des villes, soutenant notamment la réhabilitation de logements et d’anciens espaces industriels.

3. Valorisation urbaine et économique

La réhabilitation améliore la sécurité, le confort et l’esthétique des quartiers anciens, attirant de nouveaux résidents, commerces et services. Les immeubles rénovés gagnent en valeur marchande, ce qui bénéficie aux propriétaires et aux investisseurs. Pour l’économie locale, les travaux génèrent des emplois dans le secteur de la construction et les activités connexes. Dans les zones dégradées, la réhabilitation permet de lutter contre la désertification urbaine et de réduire les risques structurels.

4. Impact social

Les projets menés dans les ARU favorisent l’inclusion sociale et la cohésion communautaire. Dans les zones les plus défavorisées, la requalification contribue à la « dynamisation économique et à la création d’emplois » et participe à la lutte contre la pauvreté. De manière générale, les quartiers réhabilités deviennent plus sûrs et plus agréables, améliorant la qualité de vie de l’ensemble des habitants. Comme le souligne l’IFRRU, ces investissements constituent un « levier pour la durabilité des villes et pour l’amélioration de la qualité de vie des personnes ».

Exemples pratiques d’application au Portugal

Plusieurs municipalités ont déjà mis en œuvre des ARU/ORU avec succès:

Lisbonne: Depuis 2012, une grande partie du centre historique de Lisbonne est classée en ARU, couvrant presque l’ensemble du bâti ancien (à l’exception des zones récentes et des grands équipements). En 2024, l’Assemblée Municipale a prolongé la durée de validité de l’Opération de Réhabilitation Urbaine de Lisbonne jusqu’à 15 ans, permettant la poursuite des travaux dans le centre-ville. Grâce à ces mesures, plusieurs quartiers — tels que la Baixa, Alfama et Graça — ont bénéficié de travaux de conservation et de modernisation financés par des incitants, attirant de nouveaux habitants et dynamisant le commerce local.

Source : https://www.lisboa.pt/temas/urbanismo/reabilitacao-urbana/area-de-reabilitacao

Porto: La municipalité de Porto a délimité plusieurs ARU/ORU couvrant des quartiers anciens de la ville. Ces opérations introduisent des avantages fiscaux pour la réhabilitation privée et programment des investissements publics conjoints. Des zones comme la Rua de Santa Catarina et ses environs ont fait l’objet de réhabilitations, bénéficiant d’exonérations d’IMI et d’un soutien à la modernisation des façades. L’entreprise municipale Porto Vivo coordonne ces projets, revitalisant les centres historiques tout en préservant le patrimoine.

Source : https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/documents/20122/1331869/3_Relatorio_ARU_BAIXA.pdf/7ace365f-9151-7c96-3ca7-91f92ccb98ab?t=1715680005479

Amarante: Cette ville du nord du pays a également adopté des ARU. Après avoir constaté la dégradation de son centre historique, la municipalité d’Amarante a délimité quatre Zones de Réhabilitation Urbaine en 2009. Cela a permis de mettre en place des soutiens locaux et de coordonner les projets de réhabilitation des places, rues et bâtiments anciens. En conséquence, des parcs et jardins ont été rénovés et des façades anciennes restaurées, rendant Amarante plus attractive pour les habitants et les visiteurs.

Source : https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/documents/20122/1331869/3_Relatorio_ARU_BAIXA.pdf/7ace365f-9151-7c96-3ca7-91f92ccb98ab?t=1715680005479

D’autres municipalités, du nord au sud du pays, ont suivi cet exemple. De nombreuses villes intègrent des plans locaux (tels que les « Plans d’Action URBAINE ») et utilisent des fonds européens pour financer la réhabilitation. Ces expériences démontrent que la combinaison de la planification municipale, du financement public et des incitations aux propriétaires permet de redonner vie aux quartiers vieillissants.

Comment adhérer ou tirer parti de ces zones

Pour bénéficier des incitants ARU/ORU, le propriétaire ou l’investisseur doit suivre plusieurs étapes prévues aux articles 24 à 32 du RJRU, notamment :

Vérifier si le bien est situé en ARU : la première étape consiste à confirmer que l’immeuble se trouve dans une zone délimitée. Le Portail du Logement met à disposition un outil en ligne permettant de consulter les ARU actives par municipalité.
Planifier l’intervention comme réhabilitation urbaine : lors de la demande de permis de construire, il convient d’indiquer qu’il s’agit d’une réhabilitation urbaine. Le projet doit permettre d’améliorer d’au moins deux niveaux l’état de conservation de l’immeuble, conformément aux critères légaux. Une fois les travaux approuvés, la municipalité délivre un document officiel de « reconnaissance de la réhabilitation », lequel est ensuite transmis à l’administration fiscale pour activer les avantages fiscaux.
Demander les avantages fiscaux : avec le projet approuvé et la reconnaissance délivrée, le propriétaire sollicite auprès de l’administration fiscale les exonérations ou réductions d’IMI et d’IMT applicables.
Recourir aux financements et soutiens : les investisseurs et promoteurs peuvent candidater à l’IFRRU 2020 ou à d’autres programmes de réhabilitation. Cela implique la préparation d’un plan d’investissement et le respect de lignes directrices spécifiques, notamment la concertation avec la municipalité. Le financement IFRRU exige que le projet soit situé en ARU ou en zone prioritaire et offre des conditions de taux avantageuses.

En résumé, la clé réside dans la coordination avec la municipalité et les organismes du secteur du logement. Contacter le service municipal d’urbanisme, consulter les orientations de l’IHRU/IFRRU et préparer un projet technique adéquat sont des démarches essentielles. Ces précautions permettent aux propriétaires et aux investisseurs de bénéficier des incitations fiscales et financières tout en contribuant à la rénovation urbaine.

Conclusion

Les Zones de Réhabilitation Urbaine (ARU) et les Opérations de Réhabilitation Urbaine (ORU) constituent des instruments puissants pour la régénération du tissu urbain portugais. Elles permettent de coordonner des interventions à grande échelle, en combinant travaux privés et publics, tout en attirant des investissements grâce à des avantages fiscaux et à un crédit accessible. Grâce à ces mécanismes, les quartiers anciens deviennent plus sûrs et plus habitables, favorisant la création d’emplois et la fixation des populations dans les villes. Comme le souligne le programme IFRRU, investir dans la réhabilitation urbaine est un « levier pour la durabilité des villes et pour l’amélioration de la qualité de vie des personnes ». Autrement dit, les ARU et les ORU contribuent à transformer un patrimoine dégradé en actifs valorisés, soutenant le développement économique et social des villes.

Si vous avez besoin d’un projet d’architecture pour une réhabilitation urbaine, contactez MJARC et demandez votre devis.

Sources

Les informations ci-dessus s’appuient sur le cadre juridique de la réhabilitation urbaine au Portugal, sur les orientations officielles du Portail du Logement et de l’IFRRU (portaldahabitacao.pt, ifrru.ihru.pt), sur le Diário da República, ainsi que sur des exemples pratiques publiés par les municipalités de Lisbonne, Porto et Amarante (lisboa.pt, cm-porto.pt, cm-amarante.pt).

La lecture de ces informations ne dispense pas de la consultation de la législation en vigueur, notamment :

Régime Juridique de la Réhabilitation Urbaine (RJRU)
Décret-loi n° 307/2009 du 23 octobre
Décret-loi n° 66/2019 du 21 mai (modification et republication)
Articles 13 et suivants
Articles 20 à 22
Articles 24 à 32
Statut des Avantages Fiscaux (EBF)
Article 45
Article 45-A
Article 71
Régime Financier des Collectivités Locales et Entités Intercommunales
Loi n° 73/2013
Article 16
Code de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (CIVA)
Article 18
Liste I annexée au CIVA, point 2.23
Programmes et instruments financiers
IFRRU 2020 – Instrument Financier pour la Réhabilitation et la Revitalisation Urbaines